Systematic and unsystematic risk in european office markets : Deriving models for performance and risk measurement in real estate
Institution:
Paris 9Disciplines:
Directors:
Abstract EN:
The estimation of real estate investment risk has gained much importance over recent years. A performance and risk measurement is necessary due to heterogeneity and infrequent trading of real estate assets. This thesis presents a methodology for constructing a performance measure for real estate capital value movements. The technique infers how valuers would have dealt with available market information, basing the current valuation on contemporaneous prime market information and lagged appraised values. The method referred to as ‘resmoothing’ constructs a capital growth series for European office markets (1990-2008). Applying cluster analysis to the dataset suggests dividing the European office markets into 6-8 risk clusters with strong geographic concentration. PCA and cointegration tests identify 14 macroeconomic and financial factors that systematically affect office capital growth. Real estate should be regarded as a distinct asset class as the factors defer from those for equity and bonds
Abstract FR:
L’évaluation du risque lié à l’investissement immobilier devient primordiale. Ce travail est d’autant plus important que cette classe d’actifs est hétérogène et sujets à des transactions peu fréquentes. Ce mémoire présente une méthodologie du calcul de la performance sur la base de la variation des valeurs vénales. La technique consiste à procéder comme des experts avec les informations du marché disponibles, basant la valeur sur les informations du marché ‘prime’ du moment et l’expertise de l’année précédente. La méthode de « relissage » permet de générer des séries relatives à l’appréciation des valeurs vénales pour les marchés de bureaux européens (1990-2008). Une analyse de classification a conduit à la division du marché européen en 6 à 8 groupes à forte concentration géographique. L’analyse PCA et le test de cointégration identifient 14 facteurs macroéconomiques et financiers, qui affectent systématiquement la valeur vénale des biens