Contribution à la théorie des servitudes : une approche objective du service foncier
Institution:
Lyon 3Disciplines:
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Abstract EN:
In modern science, there is hesitation about the nature of easements or servitudes. Following the traditional opinion, servitude is a real right, a dismemberment of property. More recent works consider servitude as an obligation between neighboring owners. Nevertheless, none of them are right. Comparative law and historical studies may provide useful insights into this question. European laws share a similar core about servitudes. Everywhere, even in Common law, the fundamental rules regarding easements have their roots in Roman and Medieval law. Then, a contemporary theory of servitude must be inspired by those old conceptions inherited from the past. French servitude is best described as an incorporeal hereditament - the way it is defined in common law - or as a burden over property - the way it is defined in some continental laws, especially in Swiss law. For that matter, the French Civil Code says explicitly that servitude is a “charge”, that is to say a burden. And, by saying servitude is “immovable by object” and a “modification of property”, the French Civil Code considers implicitly servitude as an “incorporeal hereditament”. But these ideas are usually misunderstood by French lawyers. Servitude is a condition running with the servient and dominant lands. For the burdened property, servitude is a restriction on the use of land. The theory of dismemberment is wrong, because the dominant land does not derive any sort of ownership over the servient land. Servitude isn’t an obligation either. Servitude is an interest in land, that is enforceable against everyone, and that continues even if there is a change in the ownership of the land
Abstract FR:
La théorie classique présente la servitude comme un droit réel démembré de la propriété. La théorie concurrente analyse la servitude comme une obligation réelle entre propriétaires de fonds voisins. Or, la servitude ne correspond ni au modèle de la propriété, ni au modèle de l’obligation. Pour proposer une alternative, la thèse s’inspire de la tradition du droit romain et du droit médiéval, car leurs solutions ont été presque entièrement reprises par le droit positif. En conséquence, la servitude se comprend d’abord comme une situation objective. La servitude est à l’affectation ce que le mariage est au concubinage, c’est-à-dire une situation juridique par rapport à une situation de fait. La servitude est une charge ajoutée au fonds d’autrui afin d’en diminuer la liberté d’affectation, non un démembrement des attributs du propriétaire. Cela est particulièrement évident dans le cas de la servitude non aedificandi, qui interdit la construction sur le fonds servant, sans attribuer au fonds dominant la possibilité de construire dont le servant est privé. Toute diminution de la liberté d’affectation n’est pas pour autant une servitude. La servitude est un droit patrimonial. Passivement, elle cause une moins-value au fonds servant, à proportion de la charge subie. Activement, elle procure une plus-value au fonds dont elle est l’accessoire. Elle n’est pas une obligation entre propriétaires. Du côté passif, elle préjudicie à tous les exploitants du fonds servant, même à ceux qui n’ont pas de lien avec le propriétaire. Du côté actif, elle profite à tous les exploitants du fonds dominant, même si la servitude reste dans le patrimoine du seul propriétaire dominant.