La cotitularité du bail d'immeuble en droit positif français
Institution:
OrléansDisciplines:
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Abstract EN:
Activity do not always take part to the conclusion of the lease. It’s often the case of families where only a person, who is the central component, the purveyor of food for the others, has tenure of lease. A the decease of this, the using right of these no-signators persons can be imperil in absence of kinship with the tenant. It will be the case for the spouse of the tenant, or for the husband of the tenant, for his cohabitee, or for the persons that are chargeable to him. For correcting this result, the french legislator impose the lease transfer to these persons not only at the decease of the tenant, but also at the abandonment of the domicile. Moreover, to assure a better protection of the tenant spouse or of the tenant husband, the french legislator gives him, by the one and only effect of the marriage, the quality of cotenant of the lease, when it's matter of real and exclusive habitation of the married couple. The cotenant couple of a farming lease find himself also beneficiary by a personnal right to the renewal of the lease, while a constant jurisprudence consider that the renewal right is only a collective right. Every member of the couple enjoy so the same stability of using, and it's important in case of dissension. The criterion of participation in life community or in work community is apply by the french legislator to allocate the preferential attribution right of the lease to every cotenant, or to allocate the pre-emptive right. Moreover, every cotenant can, in principle, even if he is the only one to do it, require the continuation of the lease after the term. Beyond the texts of law on the cotenure, concerning principally the acquisition of the cotenure, the french jurisprudence has established the settlement of the lease cotenure. So, this one use the rules concerning joint possession, the several and joint obligations, just as, if the case arises, the rules relative to the communal estate of husband and wife. Two opposite aspects are characteristic of this settlement; the one concerning the cotenants protection, the other concerning the lessor's protection facing the cotenants. The protection of the cotenants lead to impose the agreement of every one of these for the management acts concerning the rented property, subject to the offered possibili
Abstract FR:
Les personnes qui désirent vivre en communauté sur un bien locatif ou utiliser celui-ci pour leur activité professionnelle ne participent pas toujours toutes a la conclusion du bail. C'est souvent le cas des familles ou seule une personne, qui en est l'élément central, le pourvoyeur d'aliments des autres, est titulaire du bail. Au décès de celle-ci, le droit de jouissance des personnes non-signataires peut être mis en péril en l'absence de parente avec le preneur. Ce sera le cas de son conjoint, de son concubin ou des personnes qu'il avait a sa charge. Pour corriger ces conséquences, le législateur impose le transfert du bail auxdites personnes non seulement lors du décès du titulaire mais aussi lors de son abandon du domicile. De plus, pour assurer une meilleure protection du conjoint du preneur, le législateur lui décerne, par le seul effet du mariage, la qualité de cotitulaire du bail lorsqu'il s'agit de l'habitation effective et exclusive des époux. Les conjoints copreneurs d'un bail rural se voient également accorder un droit personnel au renouvellement de ce bail, alors qu'une jurisprudence constante considère que le droit au renouvellement des copreneurs ruraux est uniquement collectif. Les conjoints bénéficient ainsi de la même stabilité de jouissance, ce qui est important en cas de mésentente. Le critere de participation à la communauté de vie ou de travail est retenu par le législateur pour attribuer aux cotitulaires le droit de solliciter l'attribution préférentielle du bail ou le droit de préemption. De plus, tout copreneur peut, en principe, même s'il est le seul a le faire, exiger du bailleur la poursuite de la relation locative postérieurement à l'échéance. Au-delà des textes relatifs a la cotitularité principalement lies a l'acquisition de celle-ci, la jurisprudence a établi le régime de la cotitularité du bail. Pour cela, elle fait application des règles concernant l'indivision, les obligations solidaires et indivisibles, ainsi que, le cas échéant, des règles relatives à la communauté des époux. Deux aspects opposés caracterisent ce regime; l'un a trait a la protection des cotitulaires, l'autre a la protection du bailleur face aux cotitulaires. La protection des cotitulaires conduit à imposer l'accord de chacun d'eux pour tous les actes concernant la gestion du bien loue au bailleur, sous réserve des possibilités offertes, voire imposées, de