Abstract FR:

Les particularites essentiellement coutumiere et orale des sources du droit africain, en general, ont marque de leur emprunte la matiere fonciere ainsi que la technique contractuelle, au benin. En effet, la vente d'immeuble en droit beninois ouvre une fenetre sur des pratiques foncieres coutumieres millenaires encore vivaces dans les campagnes. L'application au benin de cet exercice rapprochant deux domaines de droit (la matiere des biens immeubles et le droit des contrats) est, en toute evidence, malaisee. L'importance historique et actuelle du foncier a tente de vider de sa substance, l'interet que presente le contrat. Ce dernier est souvent reduit en peau de chagrin a cause de l'incertitude qui entoure la propriete fonciere coutumiere. Nonobstant la primaute reconnue aux textes d'essence judeo chretienne francais, ces coutumes beninoises continuent de regir la majorite de ce qu'il convient d'appeler, aujourd'hui, la propriete fonciere. Au plan du droit positif, les resistances traditionnelles aux lois importees contribuent a une dualite inegalitaire du regime juridique de la terre et par consequent du bati. Le regime de droit coutumier, originellement oral et consacre par la redaction du coutumier en 1929, n'offre toujours pas des garanties suffisantes. La loi 65 / 25 du 14 aout 1965 portant le regime de la propriete fonciere au benin ne reconnait pas aux detenteurs des terres coutumieres, la possibilite de conserver les droits qu'ils exercent sur leur bien. De plus, la legislation du permis d'habiter de 1960 n'est pas de nature a freiner la course vers le chaos inevitable auquel nous prepare les incessants conflits nes de la vente d'immeuble. L'instabilite de la propriete fonciere coutumiere constitue la source majeure du contentieux immobilier beninois. Il va s'en dire que le probleme de la conservation fonciere se pose avec acuite a l'etat. Le silence de ce dernier est coupable. Face a cette situation, les intervenants du marche (en l'occurrence les non structures) ne menagent aucun effort pour rendre sereines toutes les transactions des biens immobiliers. Mais leur ingeniosite ne suffira pas a contenir le spectre actuel et une intervention du legislateur s'avere urgente. Ainsi l'economie d'une reforme de tout le systeme de la conservation fonciere n'est plus possible aujourd'hui. La rarete des terres constructibles, en ville, impose une reflexion sur