Les promesses de vente d'immeuble
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Abstract EN:
A consensual contract by nature, the sale requires in real estate domain, that time be taken for reflection. So practice has elaborated many of legal mechanisms destined to prepare the sale of real estate. The parties that whish to seal their agreement upon the essential elements of the sale, whilst wainting of the preliminary formalities inherent to property sale to be accomplished, will find an interest in being bound by the signature of a promise which is at once a unilateral engagement to sell, the most often in return for remuneration, and symmetrical engagements to buy and sell, which, in principle, suffice to form the sale. However, recurrent interventions of the legislator, or of the judge, are perceived as many breaches in the principle of consensus which governs our contract law. In event of one of the parties not respecting their engagements, these breaches are not always justified by the courts in the light of the chosen solutions. From this ensues a "swing wing" force obligatoire of promises of real estate sale, although they should be fully endowed with the attributes inherent to their contractual nature. Forcing themselves to elaborate a theory of pre-contract, the courts answer however the need to organize the different pre-contracts in real estate sale, which they alas implement to the detriment of the coherence of the legal principals and security that could legitimately be expected from the signature of a promise of a real estate sale, whether it be unilateral or bilateral.
Abstract FR:
Contrat consensuel par nature, la vente nécessite, en matière immobilière, que soit pris le temps de la réflexion. La pratique a ainsi élaboré diverses figures juridiques destinées à préparer une vente d'immeuble. Les parties qui souhaiteront sceller leur accord sur les éléments essentiels de la vente, dans l'attente de l'accomplissement des formalités préalables propres à la vente immobilière, trouveront en effet un intérêt à se lier par la signature d'une promesse qui comportera tantôt un engagement unilatéral de vendre, le plus souvent consenti à titre onéreux, tantôt des engagements symétriques de vendre et d'acquérir, lesquels, en principe, suffiront à former la vente. Toutefois, les interventions récurrentes du législateur, voire du juge, sont perçues comme autant d'atteintes au principe du consensualisme qui gouverne notre droit des contrats. Or, ces atteintes ne sont pas toujours jusitifiées au regard des solutions retenues par la jurisprudence en cas de manquement des parties à leurs engagements. Il en ressort une force obligatoire "à géométrie variable" des promesses de vente d'immeuble alors, pourtant, qu'elles devraient toutes être pleinement dotées des attributs inhérents à leur nature contractuelle. S'efforçant d'élaborer une théorie de l'avant-contrat, la jurisprudence répond cependant à un impératif de mise en ordre des différents avant-contrats de vente d'immeuble, qu'elle opère hélas au détriment de la cohérence des principes et de la sécurité juridique que l'on peu légitimement attendre de la signature d'une promesse d'immeuble, qu'elle soit unilatérale ou synallagmatique.