La personnalité morale et l'immeuble bâti : la gestion des ensembles immobiliers : quarante années d'incertitude
Institution:
Aix-Marseille 3Disciplines:
Directors:
Abstract EN:
With the establishment of collective ownership legal persons gained remarkable importance for the law of property. Sharing the ownership of a house or other built-up property implies the shared use of its equipments and its installations. How else to organize the cohabitation of these owners, their common lives and their collective use of the equipments serving their properties if not by way of an instrument that allows all these different interests to be taken into account, such as a legal person? There are several types of legal persons that could be used to this end, however, the most appropriate ones are the co-owners’ union, the unionist associations and the companies that build and manage properties. The notion of the “ensemble immobilier” (the residential complex) was created in 1953, however, one had to wait until the Law of 10th July 1965 for a definition of this particular property structure: “it is a property unit which, besides the land, the facilities and services, includes plots of land, built-up or not, which are in private ownership”. This heterogeneity makes the residential complex an ideal study object which allows to investigate the relationship between legal personality and built property. Unfortunately it is that same Law - which in fact created the modern regime of collective ownership and was meant to govern medium-sized structures only – which due to the lack of any other instrument governs the administration of residential complexes today. Because of the difficulties it has created for the past 40 years, this administration allows us to examine the aptitude of each of these legal entities to govern the reality of the 21st century: the cohabitation of a large number of persons.
Abstract FR:
Avec l’avènement de la propriété collective, les personnes morales ont fait une entrée plus que remarquée au sein du droit immobilier. Partager la propriété d’un immeuble bâti implique le partage de ses équipements et installations communes. Comment vouloir organiser la cohabitation de ces propriétaires, leur vie collective et donc leur utilisation commune de ces équipements desservant leur immeuble, si ce n’est par le biais d’un organe permettant l’expression de tous telle une personne morale ?Les entités pouvant prétendre à une telle mission sont nombreuses mais les plus emblématiques demeurent le syndicat de copropriétaires, les associations syndicales, les sociétés de gestion. L’ensemble immobilier, notion née en 1953, est une structure foncière définie pas la loi du 10 juillet 1965 comme un regroupement immobilier « qui outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. » Cette hétérogénéité fait de lui le terrain d’étude idéal de la corrélation entre la personnalité morale et l’immeuble bâti. Malheureusement c’est cette même loi, créant le statut moderne de la copropriété et prévue pour des structures immobilières de taille moyenne, qui à défaut d’autre organisation aménagera la gestion de ces ensembles immobiliers. Une telle gestion, de par les difficultés qu’elle pose depuis près de quarante années, permet d’examiner les aptitudes de chacune de ces personnes morales à vocation immobilière à appréhender une réalité de notre XXIe siècle : la cohabitation d’un grand nombre de personnes.